??? 國家稅務(wù)總局局長(cháng)謝旭人近日表示，“十一五”期間，我國將積極穩妥地深化稅制改革，其中包括穩步推行物業(yè)稅。一石激起千層浪，有關(guān)物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又成為當前討論的一個(gè)焦點(diǎn)。

??? 對此，有關(guān)專(zhuān)家在接受經(jīng)濟參考報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，物業(yè)稅雖然會(huì )使樓市“炒房”行為得到有效遏制，有助平抑商品房?jì)r(jià)，但對房?jì)r(jià)的影響微乎其微。

??? 專(zhuān)家認為，在開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)，應考慮對百姓自住普通住宅給予一定免征，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、豪宅、投機性購房應加大稅收力度，通過(guò)物業(yè)稅體現社會(huì )公平。

物業(yè)稅開(kāi)征：對房?jì)r(jià)影響微乎其微

??? 開(kāi)征物業(yè)稅將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響，作為普通購房者又是如何看待的呢？新浪網(wǎng)調查數據顯示，僅三成被調查者認為開(kāi)征物業(yè)稅有利房?jì)r(jià)下調。而對于房產(chǎn)稅收政策有何建議，34.21%的人認為應防止新稅種把屬于房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本轉嫁到購房者身上；22.27%的人認為應降低交易環(huán)節的稅費；19.94%的人建議應結合物業(yè)持有人的家庭年收入征稅，對低收入群體給予補貼；還有17.03%的人表示應該按物業(yè)性質(zhì)和面積實(shí)行累進(jìn)稅率制。

??? 對此，北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監金育松，在接受經(jīng)濟參考報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，稅改對房?jì)r(jià)下降絕對是個(gè)有利因素，但房?jì)r(jià)能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因為房?jì)r(jià)下降，一定是市場(chǎng)行為，不能說(shuō)物業(yè)稅開(kāi)征就會(huì )降房?jì)r(jià)。另外金育松向記者表示，物業(yè)稅的征收對貸款購房者后期風(fēng)險可能加大。由于物業(yè)稅的征收使得購房的稅費從一次性交付分攤到持有年限時(shí)間內上繳，很可能會(huì )使消費者出現買(mǎi)得起供不起的現象，增加消費者的購房風(fēng)險。

??? 據“鏈家”統計資料分析，在商品房的購買(mǎi)人群中有80%以上都是采取按揭貸款方式，即使是二手房也將近40%的人是最終通過(guò)按揭貸款完成置業(yè)，這些人已經(jīng)是“支取”了未來(lái)的錢(qián)，供樓的負擔和壓力已經(jīng)很大，如果出現樓價(jià)和利率大幅波動(dòng)，隨時(shí)都會(huì )出現斷供的危險。

??? 中國社會(huì )科學(xué)院財政與貿易經(jīng)濟研究所況偉大認為，開(kāi)征物業(yè)稅未必會(huì )導致房?jì)r(jià)的上升或下跌，或者說(shuō)對房?jì)r(jià)的影響微乎其微。房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀(guān)經(jīng)濟和微觀(guān)經(jīng)濟兩方面因素影響。從微觀(guān)角度講，房?jì)r(jià)的變化取決于供求關(guān)系的變化，宏觀(guān)方面，受到稅收調節的影響。況偉大表示，推出物業(yè)稅對房?jì)r(jià)影響幾何，取決于市場(chǎng)結構。但在市場(chǎng)壟斷程度很高的情況下，如果推出物業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)力量的影響下，可能會(huì )提高房?jì)r(jià)。壟斷程度越高，將物業(yè)稅轉移到房?jì)r(jià)中的程度越高。市場(chǎng)的競爭程度越高，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)稅轉移到房?jì)r(jià)的程度則越低。如果房?jì)r(jià)真正反映了成本，那么成本提高就會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的上升。如果房?jì)r(jià)沒(méi)有真的反映成本，則不會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的上升。

新稅收政策應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節適度調控

??? 國家稅務(wù)總局梁巖森在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“強調適度稅收調控，是因為我國當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)，稅收的后轉性強，開(kāi)發(fā)商容易將增加稅款向消費者轉嫁，反而會(huì )造成房?jì)r(jià)上漲。在這一環(huán)節針對消費性需求和投機性需求設計不同的稅收政策作用有限，因而這一環(huán)節并非稅收政策調控的重點(diǎn)。在這一環(huán)節應著(zhù)重通過(guò)對高檔住宅、別墅開(kāi)征消費稅體現政策的導向性?！?/P>

??? 梁巖森表示，目前我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收體系有幾個(gè)突出問(wèn)題：首先，現行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節和轉讓環(huán)節稅種較少，稅負較輕。前者導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收負擔占總開(kāi)發(fā)成本的過(guò)高，遠遠高于國內其他行業(yè)和國外同行業(yè)；后者降低了土地保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，導致了土地利用的低效率，同時(shí)也使得國家無(wú)法對房地產(chǎn)轉讓的溢價(jià)部分參與分配，導致稅收收入的流失，客觀(guān)上增加了房地產(chǎn)投機者的收益。其次，我國現行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅不能準確地反映財產(chǎn)的現有價(jià)值、土地級差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值，也不能隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調節經(jīng)濟的作用。另外，房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的征收范圍僅含城市、縣城、建制鎮和工礦區，而隨著(zhù)鄉鎮企業(yè)的發(fā)展，東部許多農村地區與城鎮的差別已大大縮小，因此應該將發(fā)達地區的農村也納入征稅范圍。

??? 從國際比較看，美國的稅收政策僅對房屋擁有者的第一套住宅傾斜，如貸款利息可以抵稅等。對非自住房屋，則無(wú)法享受第一住房的優(yōu)惠，并且房屋本身的維持費用相當昂貴，擁有房地產(chǎn)就得年年上稅，一般稅率在1%到1.5%之間，中產(chǎn)階層的住宅費用一般每年都要在4000美元左右，從而大幅度增加了投資性住宅買(mǎi)賣(mài)和維持的費用，明顯降低了房地產(chǎn)投機的吸引力。因此，開(kāi)征新的統一規范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調節很有必要。對合理性住房消費者來(lái)說(shuō)，統一規范的房地產(chǎn)稅并非額外增加的稅收負擔，只是支付環(huán)節、方式上的變更。

??? 梁巖森認為，從國際實(shí)踐看，由于房地產(chǎn)稅具有稅基相對固定、可以調節級差收益、易于地方政府管理和更容易為納稅人理解接受的優(yōu)點(diǎn)，各個(gè)國家和地區普遍將房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的重要稅種。我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路可否考慮如下：1. 將現行房地產(chǎn)保有環(huán)節的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開(kāi)征統一的房地產(chǎn)稅；2. 按房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計稅依據，以客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值；3. 適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區農村納入房地產(chǎn)體系；4. 體現區別征收原則，對第一套自住住房免稅，第二套自住住房征稅，第三套以上加成征收；5. 房地產(chǎn)稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

專(zhuān)家：物業(yè)稅開(kāi)征應有保有壓

??? 按照有關(guān)部門(mén)設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，其作為地租的性質(zhì)將更加明確。正稅，就是統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節畸重、保有環(huán)節畸輕的現狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏。清費，就是對收費項目進(jìn)行嚴格清理，除少數服務(wù)性收費項目以外，其它收費要么取消要么合并為某一固定稅種。

??? 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心尚教蔚在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，貨幣政策和財政政策是宏觀(guān)調控中的兩大手段。2003年開(kāi)始，對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講宏觀(guān)調控主要采取的是貨幣政策，如“121”文件對房地產(chǎn)緊縮信用政策，主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展；提高個(gè)人房貸利率，主要是針對過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由鼓勵個(gè)人購買(mǎi)住房的優(yōu)惠貸款利率調整為正常利率，類(lèi)似的貨幣政策不僅調控了過(guò)熱的房地產(chǎn)投資和消費，更主要的是防范了金融風(fēng)險，貨幣政策不是萬(wàn)能的，特別是在我國這種經(jīng)濟環(huán)境下，貨幣政策作用是具有一定局限性的，如提高個(gè)人住房貸款利率，對于不需要貸款就能購房的投機或投資性購房行為是不起作用的。房地產(chǎn)新政的出臺，運用了稅收政策，在新政中通過(guò)稅收手段有針對性地對投機性購房行為加以控制?？刂屏送稒C性購房行為，對穩定房?jì)r(jià)起到了重要作用。

??? 尚教蔚認為，在“十一五”中穩步推行的物業(yè)稅，也應該是有針對性地控制投機性購房，在開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)，應對自住的普通住宅給予一定免征，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、豪宅、投機性購房應加大稅收力度，通過(guò)物業(yè)稅體現社會(huì )公平，使居民能對購房理性消費、控制超前消費。這樣不僅可以控制投機性購房行為，在一定程度上可以控制對房地產(chǎn)的有效需求。在時(shí)機成熟的情況下，物業(yè)稅的開(kāi)征，對穩定房?jì)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展具有重要作用。