各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
因本小區多年無(wú)業(yè)委會(huì )，物業(yè)服務(wù)合同已到期10年未能續簽?，F物業(yè)公司又未能有效執行2011年同本小區簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，導致部分業(yè)主拒交物業(yè)費。目前小區物業(yè)管理處于半癱瘓狀態(tài)，現物業(yè)公司已多次書(shū)面申請退出為本小區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。
本小區已于2024年1月成立新一屆業(yè)委會(huì )，為保障小區物業(yè)管理走上正軌，現向全社會(huì )公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一、項目情況
本小區位于成都市青羊區草市街123號，是獨棟24層商住樓，于2005年交房。占地面積3343.51㎡，建筑面積26329.42㎡。其中地下半層和1樓產(chǎn)權為商業(yè)，建筑面積合計1903.43㎡；2、3樓產(chǎn)權為辦公，面積合計為2107.73㎡；4-22樓產(chǎn)權為住宅，但不具備住宅條件，實(shí)際基本用作辦公，建筑面積合計22318.26㎡。地下停車(chē)庫1個(gè)（私人產(chǎn)權，由原開(kāi)發(fā)商轉讓其他公司），面積1253.43㎡；智能停車(chē)庫1個(gè)，62個(gè)停車(chē)位，已停用1年；地面停車(chē)位3-5個(gè)。
有12個(gè)樓層設有公共衛生間，電梯4部，大樓有1個(gè)出入口，停車(chē)場(chǎng)入口和出口各一個(gè)。無(wú)中央空調系統，無(wú)綠化管理維護要求。
二、參選資格要求
（一）依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)期限5年以上，現有服務(wù)的物業(yè)項目中有商業(yè)寫(xiě)字樓，且面積在2.5萬(wàn)㎡以上，有良好社會(huì )信譽(yù)。
（二）參選企業(yè)不得掛靠，不得是聯(lián)合經(jīng)營(yíng)體，不得是單位負責人為同一人或者存在直接控股、管理關(guān)系的不同公司。
（三）擬任項目經(jīng)理有3年以上商業(yè)寫(xiě)字樓2.5萬(wàn)㎡以上的管理經(jīng)歷，由中選企業(yè)交納養老保險金。未經(jīng)本小區業(yè)委會(huì )同意，不得隨意更換項目經(jīng)理。
（四）承諾遵守《四川省物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》和本小區《管理規約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》等相關(guān)法律法規及小區規定。
三、提交資料要求
（一）企業(yè)營(yíng)業(yè)執照原件、復印件；公司法人身份證原件、復印件；經(jīng)辦人員身份證原件、復印件。
（二）企業(yè)概況、業(yè)績(jì)、證書(shū)原件及復印件、5年前物業(yè)服務(wù)合同及在管商業(yè)寫(xiě)字樓合同復印件。
（三）擬派出的項目負責人履歷、證書(shū)等原件、復印件證明材料。
（四）提交物業(yè)服務(wù)合同（草案）
1、應包含服務(wù)年限、收費方式、價(jià)格標準、服務(wù)標準、履約保證金、共有部分經(jīng)營(yíng)收入分配方式。2、有免費服務(wù)事項承諾，有增值服務(wù)事項公示承諾；3、每季度公示業(yè)主公共收益；4、承諾物業(yè)費收取公開(kāi)公平，根據本小區《管理規約》每季度公示物業(yè)費交納情況。 5、承諾接受業(yè)委會(huì )對公司財務(wù)賬目進(jìn)行檢查。
四、報名時(shí)間
報名時(shí)間：從即日起通過(guò)電話(huà)報名，截止時(shí)間為2024年3月28日。
五、資料審核
業(yè)委會(huì )通過(guò)電話(huà)或短信通知已報名的企業(yè)，由參選公司法定代表人委托的經(jīng)辦人員在規定的統一時(shí)間、統一地點(diǎn)將資料及電子文件交物業(yè)選聘小組進(jìn)行初審，初審完成后現場(chǎng)逐一將企業(yè)基本情況和物業(yè)服務(wù)合同（草案）發(fā)業(yè)主微信群。
（一）資料初審地點(diǎn)：青羊區玉沙路社區居委會(huì )（地址：青羊區玉沙路181號）
（二）提供的資料均為一式一份。所有原件交物業(yè)選聘小組審核完成后退回，復印件需加蓋公司印章，并按照上述順序裝訂。
參選公司對提供資料的真實(shí)性負責，若有弄虛作假，一經(jīng)查實(shí)將取消參選資格。
附：關(guān)于青羊區新錦江·時(shí)代鋒尚小區業(yè)主委員會(huì )公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的公告
聯(lián)系人：何艷平
聯(lián)系電話(huà)：13982664477
青羊區新錦江·時(shí)代鋒尚小區業(yè)主委員會(huì )
2024年3月15日
關(guān)于青羊區新錦江·時(shí)代鋒尚小區業(yè)主
委員會(huì )公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的公告
本次物業(yè)的選聘工作堅持公開(kāi)、公平、公正和全過(guò)程透明原則，以維護全體業(yè)主的合法權益為出發(fā)點(diǎn)，結合本小區當前物業(yè)管理實(shí)際情況進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì )在聽(tīng)取了部分業(yè)主、業(yè)主代表意見(jiàn)和建議的基礎上，制定本小區選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，特此公告。
一、項目基本情況
新錦江·時(shí)代鋒尚小區位于青羊區草市街123號，建筑面積26329.42平方米，其中地下停車(chē)庫1253.43平方米，智能停車(chē)位62個(gè)，地面停車(chē)位3-5個(gè)。
注：1、本次選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍不包括智能停車(chē)庫（立體車(chē)庫）經(jīng)營(yíng)，2、需動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修基金的中、大維修另行選聘施工企業(yè)。
二、組織領(lǐng)導及監督指導
（一）組織領(lǐng)導。本次選聘工作由小區業(yè)主委員會(huì )組織領(lǐng)導，成立物業(yè)選聘小組，其中：業(yè)委會(huì )成員5名：何艷平、王文會(huì )、梁木芝、李遠志、楊曉波，業(yè)主代表2名：楊博、方文蘭。
（二）監督指導。請區社治委、區住建局、街道辦、社區居委會(huì )監督指導。
三、服務(wù)年限
服務(wù)年限：3年。
四、選聘方式
全體業(yè)主投票直選（全體業(yè)主協(xié)議方式選聘）。
五、選聘流程
（一）由業(yè)主委員會(huì )發(fā)布物業(yè)選聘方案公告，并向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布選聘公告，邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名參選。
（二）參選物業(yè)服務(wù)企業(yè)將本公司基本情況、物業(yè)服務(wù)合同（草案）于指定時(shí)間在指定地點(diǎn)交物業(yè)選聘小組。由物業(yè)選聘小組現場(chǎng)對參選物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名條件進(jìn)行初步審核后，將參選公司的簡(jiǎn)介及物業(yè)服務(wù)合同（草案）電子文件逐一發(fā)“新錦江·時(shí)代鋒尚業(yè)主群”。
（三）物業(yè)選聘小組對報名企業(yè)基本情況的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)后，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，對符合條件的參選企業(yè)進(jìn)行投票表決，選取一家企業(yè)。
1、由業(yè)委會(huì )組織全體業(yè)主對各參選物業(yè)服務(wù)企業(yè)及合同草案進(jìn)行討論，業(yè)主對照新錦江·時(shí)代鋒尚小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價(jià)選擇標準（參考）（附1），在報名的企業(yè)中選擇自已中意的企業(yè)。
2、由業(yè)委會(huì )組織全體業(yè)主投票表決，得票最多的企業(yè)中選。同時(shí)，中選企業(yè)需滿(mǎn)足：由產(chǎn)權戶(hù)數占三分之二以上且專(zhuān)有部分面積占三分之二以上業(yè)主參加，參加的業(yè)主中同意的產(chǎn)權戶(hù)數及面積必須過(guò)半，即達到“雙過(guò)半”。
3、如果第一輪投票表決所有企業(yè)得票都未達到要求，則由業(yè)委會(huì )再次組織全體業(yè)主對得票最多的企業(yè)投票表決。該企業(yè)需在接到通知后24小時(shí)內交納1萬(wàn)元的參選保證金，如果有棄權、轉讓行為，則保證金不退還。
4、若業(yè)主表決選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)委會(huì )對表決結果進(jìn)行公示，并同中選企業(yè)簽署《物業(yè)服務(wù)合同》，合同將此條寫(xiě)入。
六、合同履約保證金交納
企業(yè)需在進(jìn)場(chǎng)前一天，交齊10萬(wàn)元的合同履約保證金，履約保證金存入指定銀行的專(zhuān)項賬戶(hù)，不得挪用。企業(yè)服務(wù)半年后，業(yè)委會(huì )對物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度、物業(yè)服務(wù)標準執行情況進(jìn)行綜合考評。
考評得分在70分及以上，不扣錢(qián)，退還保證金5萬(wàn)元；
考評得分在65（包括）—70分（不包括）分，扣除保證金總額的5%，保證金不退還；
考評得分在60（包括）—65分（不包括）分，扣除保證金總額的7%，保證金不退還；
考評得分在60分以下，扣除保證金總額的10%，保證金不退還。
考評結果未達到70分的，物業(yè)企業(yè)需拿出限期整改計劃及實(shí)施方案，經(jīng)業(yè)委會(huì )批準后實(shí)施，經(jīng)整改復查后的得分作為考評最終得分。
存在合同約定解除物業(yè)服務(wù)情形的，依照合同約定解除服務(wù)。
企業(yè)服務(wù)一年后，考評一次，考評得分達到70分，再退還2萬(wàn)元保證金；此后一年考評一次，考評得分達到70分，退還1萬(wàn)元保證金；三年的扣款總額不得超過(guò)2萬(wàn)元。合同期滿(mǎn)，扣除1萬(wàn)元后其余全部退還。留存的1萬(wàn)元在新老物業(yè)交接完成后7日內退還。企業(yè)如果繼續為小區服務(wù)，則自動(dòng)轉為履約保證金（具體由業(yè)會(huì )委負責解釋?zhuān)?/span>
七、收費方式及收費標準
（一）收費方式：實(shí)行包干制收費。
（二）收費標準：產(chǎn)權為商業(yè)、辦公：按3.8元/㎡/月收費，產(chǎn)權為住宅：按3—3.8元/㎡/月的收費區間（參選公司自行決定）。
車(chē)輛管理費50元/輛/月，直接向車(chē)主收取。服務(wù)內容為進(jìn)出公共場(chǎng)地設施管理。地下停車(chē)庫物業(yè)服務(wù)標準及收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)同業(yè)主協(xié)商。
（三）合同約定空置房收費標準：為鼓勵空置房屋業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費，同時(shí)激勵物業(yè)公司積極為業(yè)主出租房屋。從新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始計算，所有按時(shí)交納物業(yè)費的業(yè)主，其空置房屋按90%交納物業(yè)費，參選公司應寫(xiě)入物業(yè)服務(wù)合同（草案）。
（四）合同約定免費出租房屋服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)承諾免費為業(yè)主開(kāi)展房屋出租服務(wù)，不向業(yè)主、租戶(hù)、房產(chǎn)中介收取任何費用。參選公司應寫(xiě)入物業(yè)服務(wù)合同（草案）。
業(yè)主每月25日前交納當月物業(yè)費，次月5日前由物業(yè)公司對未及時(shí)交納物業(yè)費的業(yè)主（或物業(yè)共同使用人）短信提醒兩次，次月10日起，由物業(yè)公司開(kāi)始每天對欠繳物業(yè)費的業(yè)主按萬(wàn)分之五收取合同違約金。
物業(yè)公司可以提取基站、廣告、公共停車(chē)場(chǎng)等公共收益的30%作為物業(yè)服務(wù)收入，立體車(chē)庫按收入總額的30%作為物業(yè)服務(wù)收入（不得同時(shí)向停車(chē)車(chē)輛收取車(chē)輛管理費）。
并每個(gè)季度向業(yè)委會(huì )報告通過(guò)公共場(chǎng)地、設施等獲得的全部收支和余額，同時(shí)將余額轉入本小區業(yè)主大會(huì )賬戶(hù)，并向全體業(yè)主公示1個(gè)月。
八、參選物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名條件
（一）承諾遵守《四川省物業(yè)管理條例》和小區《管理規約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》等相關(guān)法律法規及小區規定。
（二）依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)期限5年以上，現有服務(wù)的物業(yè)項目中有本小區同類(lèi)型物業(yè)，且面積在2.5萬(wàn)平方米以上。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得掛靠，不得是聯(lián)合經(jīng)營(yíng)體。
（四）擬任項目經(jīng)理要有3年以上同類(lèi)物業(yè)2.5萬(wàn)平方米以上的管理經(jīng)歷，由中選物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納養老保險金。未經(jīng)小區業(yè)主委員會(huì )同意，不得隨意更換項目經(jīng)理。
附：1、新錦江·時(shí)代鋒尚小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價(jià)選擇標準（參考），2、新錦江·時(shí)代鋒尚小區物業(yè)服務(wù)標準
聯(lián)系人：何艷平
聯(lián)系電話(huà)：13982664477
青羊區新錦江·時(shí)代鋒尚小區業(yè)主委員會(huì )
2024年3月9日
附1：
新錦江·時(shí)代鋒尚小區物業(yè)服務(wù)評價(jià)選擇標準（參考）
總計： 100分
一、公司情況 30分
1、業(yè)績(jì)、誠信、業(yè)主滿(mǎn)意度 20分
2、合同履約情況 10分
二、物業(yè)服務(wù)合同（草案） 70分
1、服務(wù)人員配置數量及素質(zhì)承諾 20分
2、服務(wù)標準 15分
3、收費標準 15分
4、擬任項目經(jīng)理學(xué)歷證書(shū)履歷 10分
5、額外服務(wù)承諾 10分
附2：
新錦江·時(shí)代鋒尚小區物業(yè)服務(wù)標準
說(shuō)明：本標準只有公共衛生間衛生維護抄錄的《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級規范》5級標準、其余主要抄錄《成都市寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)等級劃分》乙級標準，并根據本樓實(shí)際對個(gè)別進(jìn)行了刪減，（如綠化管理、中央空調管理、統一著(zhù)裝要求等）。
參選物業(yè)公司在此基礎上有提升服務(wù)，可以在物業(yè)服務(wù)合同（草案）中修改，并將修改內容單獨說(shuō)明；有增加免費服務(wù)的內容，可寫(xiě)入物業(yè)服務(wù)合同（草案）中。
一、綜合管理服務(wù)
（一）公示物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執照，項目經(jīng)理及主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、標準，服務(wù)電話(huà)、三級投訴電話(huà)等，設置前臺，設立管務(wù)公開(kāi)欄，按相關(guān)要求公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況，有公眾責任保險。
（二）簽訂有專(zhuān)項服務(wù)分包合同，明確各方權利義務(wù)。對專(zhuān)項分包服務(wù)有監督及評價(jià)機制，記錄完善。
（三）實(shí)行項目經(jīng)理責任制，從業(yè)人員按相關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)，佩戴標識，服務(wù)規范，語(yǔ)言文明，熱情主動(dòng)。
（四）有共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、環(huán)境衛生、公共秩序維護等管理制度。
（五）有管理規約、避難層的維護和管理等公眾管理制度。
（六）有投訴處理制度。
（七）有消防、治安、治安防范、設施設備、地震、防汛、電梯故障、公共衛生等突發(fā)公共事件應急預案。
（八）有專(zhuān)項服務(wù)分包，物業(yè)服務(wù)檔案、財務(wù)、風(fēng)險管理制度，有人員培訓、考核管理制度。
(九）檔案資料管理規范、安全、整潔，查閱方便。
二、房屋共有部位管理及維修養護
（一）綜合管理
1、有房屋共用部位及共用設施設備的年度維修養護計劃。
2、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶(hù)正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規。
3、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整。
4、根據房屋實(shí)際使用年限和使用情況，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄。
5、發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權人報告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復。屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應采取必要的應急措施。
6、按相關(guān)規定及時(shí)采取白蟻防治措施
（二）共用部位
1、主體結構：每年巡視1次。外觀(guān)出現異常情況時(shí)，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護措施。
2、樓面：每半年巡視1次，外觀(guān)出現變形、開(kāi)裂等現象時(shí)應及時(shí)修復。
3、外立面：（1）每月巡視1次，出現破損、開(kāi)裂等現象時(shí)應及時(shí)修復。（2）招牌、廣告牌、按規定設置。
4、室內門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等每周巡視不少于1次，外觀(guān)出現破損、開(kāi)裂等現象時(shí)，應及時(shí)修復。
5、地下室：每周巡視1次，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)修復處理。
6、其他共用部位：（1）道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)保持平整、無(wú)積水。廣場(chǎng)面層無(wú)裂縫，窨井不漫溢，窨井蓋無(wú)缺損。（2）溝渠、水池每周巡視1次，應無(wú)垃圾。
（三）公共標識
1、應配置有樓層、平面引導、消防安全疏散、電梯、消防設施、各類(lèi)設備、交通道路引導、高空墜物等標識。
2、各類(lèi)標識的設置應符合現行相關(guān)國家、行業(yè)標準、地方標準的規定。
三、共有設施設備管理與維修養護
（一）綜合管理
1、按相關(guān)規定實(shí)施物業(yè)承接查驗，建立共用設施設備臺賬。
2、執行設備安全操作、定期巡回檢查、維護保養、崗位責任制等制度，配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴格執行操作規程。
3、共用設施設備檔案資料齊全，運行、維護保養記錄及大中修、更新、改造記錄定期歸檔。
4、嚴格執行節能減排措施，每季度對能源消耗進(jìn)行計劃、統計、分析和改進(jìn)。
5、根據設備維護保養手冊及設施設備現狀制訂維護保養計劃。
6、特種設備及計量?jì)x器儀表按照有關(guān)規定進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維護保養和定期檢驗檢測。
7、雷電、強降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。
8、每季度檢查1次防雷帶、防雷測試點(diǎn)、引下線(xiàn)及節點(diǎn)。每年雨季前由防雷中心檢測建筑避雷系統，引導客戶(hù)對其重要設施設備進(jìn)行防雷檢測。
9、設備機房：（1）嚴格執行人員出入登記制度，對機房巡查、維護保養實(shí)行許可制度。（2）設有防鼠害、蟲(chóng)害措施。建立防塵緩沖帶，備有拖鞋或鞋套等防塵措施。（3）在明顯易取位置配備消防器材及專(zhuān)用工具，每半月檢查維護。（4）機房張貼或懸掛相關(guān)制度、設備系統圖、應急預案流程圖。（5）每月對環(huán)境溫度、濕度、照度、密封、鼠患情況、通風(fēng)等進(jìn)行檢查、檢測。（6）每半月對消防設施設備進(jìn)行檢查。
（二）電梯系統
1、配有持特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。
2、每年進(jìn)行1次特種設備安全培訓，每日至少檢查1次電梯安全狀況。
3、由取得相應行政許可的單位維護保養，明確雙方在維護保養中的權利、義務(wù)和責任，以及內容、執行的標準、頻次、期限等。
4、有突發(fā)事件和安全事故應急處置預案，每半針對不同類(lèi)型電梯至少演練1次。發(fā)生電梯困人時(shí)，電梯安全管理員應在30分鐘內到達現場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)。一般故障60分鐘內恢復，重大故障8小時(shí)內恢復（更換曳引機、主板等除外），不能恢復說(shuō)明原因并公示。
5、在電梯轎廂內顯著(zhù)位置張貼有效的《電梯使用標志》、電梯使用安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱(chēng)和維保單位名稱(chēng)及其急修、救援、投訴電話(huà)。
6、確保電梯安全運行的通風(fēng)、溫度、濕度、電壓等符合有關(guān)標準和技術(shù)規范。
7、設立24小時(shí)維護保養值班電話(huà)，確保24小時(shí)有人值守。每部電梯每半月例行保養1次，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)組織排除。每年提前1個(gè)月報檢，并由電梯檢驗檢測機構進(jìn)行定期檢驗。
（三）通風(fēng)系統
設備運行期間定期巡查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)組織處理。
（四）給排水系統
1、配有二次供水系統管理人員，持證上崗。
2、二次供水有《二次供水衛生許可證》。按相關(guān)衛生管理規定進(jìn)行水質(zhì)檢測，水質(zhì)應符合GB 5749和GB 17051的要求。
3、生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口有14-18目/平方呎的金屬防護網(wǎng)。
4、有停水、爆管及水污染等應急處理方案，計劃停水提前12小時(shí)通知客戶(hù)。
5、每周檢查2次水箱間、水泵房及各配水點(diǎn)設施。
6、每2周檢查1次變頻供水設備的變頻器、壓力調節器、氣壓罐、控制柜等設備，保持壓力符合要求。
7、每月檢查1次給水泵運行狀況，發(fā)現異常及時(shí)解決，備用水泵每月輪換。
8、每半年對水泵潤滑部位加注潤滑油。每年對水泵、管道、閥門(mén)等設備進(jìn)行維護保養。
9、每年1次對管道、閥門(mén)及附屬設施的保溫、防腐進(jìn)行檢查維護。
10、有防汛預案，每年組織1次演練。
11、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。
12、污水排放應符合DB51/190的相關(guān)規定。
13、每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。
14、每周對排污泵1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每半年維護保養1次。
15、每半年對控制裝置進(jìn)行清潔、檢查和維護。
16、每年對化糞池、室內外排水管道等設施進(jìn)行檢查和清掏。
17、每年對管道、閥門(mén)等排水設施設備進(jìn)行維護。
（五）供配電系統
1、值班人員應持《特種作業(yè)操作證》和《高壓進(jìn)網(wǎng)證》，實(shí)行24小時(shí)值班制度。
2、有計劃停、送電時(shí)應提前通知客戶(hù)。突然停電時(shí)，備用回路或柴油發(fā)電機電源按設計時(shí)間要求投入運行。
3、參照DL/T 596相關(guān)規定，配合相關(guān)部門(mén)對共用設施設備進(jìn)行安全檢測。
4、變壓器運行正常，溫控系統設置符合要求，通風(fēng)降溫設備可靠。
5、功率因素自動(dòng)補償裝置運行正常，功率因素不低于0.9。
6、低壓配電設備每年進(jìn)行1次全面停電檢修。
7、發(fā)電機每月檢查1次，每月試運行1 次；每年1次帶50%以上負荷運行；每年活化1次蓄電池。
8、直流操作系統運行正常，每半年進(jìn)行1次蓄電池充、放電試驗。
9、每半年1次配電、動(dòng)力箱除塵，緊固（盤(pán)）螺絲、螺母及接地裝置的保養工作。
10、每半年1次對機房防小動(dòng)物設施進(jìn)行檢查完善。
（六）公共照明系統
1、照度應符合GB50034的相關(guān)要求。
2、每日檢查1次大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、景觀(guān)照明等公共部位照明，有效亮燈率95％。
3、每月檢查1次照明電源柜（箱），確保工作正常和安全用電。
4、每半年清潔保養1次照明電源柜（箱），確保柜內外衛生良好，指示正常，排線(xiàn)整潔，接地牢固。
5、每半年檢查、測試1次接地裝置。
6、每2年對室外電源柜（箱）進(jìn)行防腐防銹保養1次。
（七）消防器材設施設備及聯(lián)動(dòng)
1、實(shí)行消防安全責任制，有完善的消防安全管理制度及消防安全操作規程，有滅火和應急疏散應急預案。
2、消防控制中心24小時(shí)專(zhuān)人值班，值班人員需持證上崗，每班不少于2人，及時(shí)處理各類(lèi)報警故障信息，專(zhuān)業(yè)培訓每年不少于1次。
3、有具有資質(zhì)的維保單位按合同約定的內容、技術(shù)標準、頻次進(jìn)行維護保養，每月物業(yè)公司應收集1份蓋章的維保記錄。系統各前端報警設備每年檢測覆蓋1次。設24小時(shí)值班電話(huà)處理各類(lèi)故障：發(fā)生故障時(shí)，專(zhuān)業(yè)維保單位2小時(shí)內到達現場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)人員應及時(shí)采取措施應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員30分鐘內到達現場(chǎng)搶修。
4、每年組織不少于2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。
5、自動(dòng)報警系統、聯(lián)動(dòng)系統工作正常，維修及時(shí)率100％。
6、對公共消防設施、器材定期巡查并做好記錄，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)組織處理。（1）疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道每日至少檢查4次，保持疏散通道、消防車(chē)通道暢通。（2）室內外消防栓、滅火器、應急照明燈、防火門(mén)、疏散指示標志等消防設施器材應每日至少檢查1次，確保完好有效。（3）應急照明應符合GB50016和GB50045的相關(guān)規定。（4）防火卷簾門(mén)每月試運行1次。（5）消火栓系統、自動(dòng)噴淋系統每月啟動(dòng)1次，及時(shí)保養，確保完好有效。（6）應急廣播系統、聲光報警系統、防排煙系統、消防電話(huà)每月檢查1次，應急廣播系統、聲光報警系統聲壓級應符合GB50116的相關(guān)規定。（7）消防高位水箱、室外消火栓、水泵結合器及室內外閥門(mén)隨時(shí)保持開(kāi)啟狀態(tài)，閥桿每年加注潤滑油1次。室內外消火栓每年抽30％做放水試驗。（8）末端試水閥、報警閥每月進(jìn)行1次放水試驗，檢查系統啟動(dòng)、報警功能及出水情況。（9）主備電源每月1次切換試驗，每半年1次備用電源30％放電試驗，每年1次備用電源80％放電試驗。（10）消防管道、閥門(mén)、鋼制防火卷簾門(mén)每年進(jìn)行1次除銹刷漆。（11）火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應調換。
（八）停車(chē)場(chǎng)管理系統
1、值班人員熟悉系統操作流程，機械式停車(chē)設備具有效《安全檢驗合格》標志，作業(yè)人員持有效《特種設備作業(yè)人員證》。
2、機械停車(chē)設備由專(zhuān)業(yè)單位維護保養，且簽訂《維護保養合同》。
3、有停電、系統故障、暴力、盜竊、車(chē)輛堵塞及車(chē)禍事件的應急處理方案，每半年1次演練。
4、管理軟件運行正常，實(shí)時(shí)狀態(tài)與實(shí)際一致。信息指示屏、區域及車(chē)位計數顯示器數據準確。
5、圖像識別系統圖像清晰，通訊及時(shí)。
出入口設備及通訊正常，電動(dòng)道閘靈敏，車(chē)輛檢測器工作正常。
7、每日1次對工作現場(chǎng)周?chē)h(huán)境進(jìn)行清掃，并對安全保護裝置進(jìn)行例行檢查。
8、每日對車(chē)位數據和現場(chǎng)校對，核對收費數據。
9、每月檢查1次道閘機械部分，轉動(dòng)靈活、可靠。
10、每月整理服務(wù)器數據庫，備份系統軟件及數據。
11、每月維護保養1次交換機、通訊卡，確保通訊線(xiàn)路工作正常。
12、每月運用相關(guān)軟件進(jìn)行檢測，發(fā)現故障及時(shí)維修。
（九）其他安全技術(shù)防范系統
1、監控室應24小時(shí)派員值班。有授權機制、訪(fǎng)問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度。
2、視頻監控、入侵報警、電子巡更、出入口控制等各子系統界面清楚，通訊及時(shí)，聯(lián)動(dòng)有效。
3、各子系統遠程管理及控制、電子地圖應用、圖像遠程監控、系統日志等基本功能完善。
4、備用電源正常運行，每季度試驗1次主備電源切換。
5、每周檢查2次服務(wù)器、操作站、交換機、局域網(wǎng)，測試網(wǎng)絡(luò )通訊速度，數據傳輸符合要求。
6、每周檢查1次視頻監控錄像、入侵報警系統報警記錄。
7、每周清潔1次機房操作臺、機柜、主機、電源等外表面。
8、每月保養1次服務(wù)器、操作站、交換機，檢查操作程序及軟件，殺毒并備份數據庫，校對系統時(shí)間。
9、每月對報警終端做1次模擬動(dòng)作試驗。
10、每月檢查1次快球、云臺攝像機。
11、每季度檢測1次門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電磁鎖。
12、每月檢查1次攝像機、監視器、錄像機成像效果。
13、每半年維護保養1次主機、計算機、交換機、配線(xiàn)柜、散熱器、終端設備等。
14、每年進(jìn)行1次防雷測試
（十）信息網(wǎng)絡(luò )系統
1、委托管理的信息通訊系統及設備，有業(yè)主方、物業(yè)管理方、信息通訊系統運營(yíng)商三方認可的委托管理協(xié)議。
2、建立故障處理流程，故障服務(wù)請求30分鐘內到達現場(chǎng)，一般故障恢復時(shí)間不超過(guò)12小時(shí)，逾期及時(shí)通知受影響用戶(hù)。
3、服務(wù)器、防火墻、交換機和調制解調器的技術(shù)狀態(tài)良好，線(xiàn)路整潔有序。
4、每日巡視服務(wù)器、交換機、傳輸線(xiàn)路、工作站。
5、每季度檢測系統主機、模塊通訊狀態(tài)、報表打印功能、相關(guān)軟件，發(fā)現故障及時(shí)維修。
6、每半年對UPS電源進(jìn)行1次80%電池容量的荷載放電，及時(shí)更換損壞電池。
7、每半年檢查、測試接地裝置。
8、每2年對室外設施進(jìn)行防腐防銹保養1次。
四、裝飾裝修管理與服務(wù)
1、嚴格按照裝飾裝修管理服務(wù)制度執行。
2、有裝飾裝修管理服務(wù)檔案及相關(guān)巡查記錄，包括但不限于裝修方案、消防備案登記等。
3、涉及房屋安全結構的裝修工程應按相關(guān)規定進(jìn)行申報、登記備案。
4、裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)機構與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、消防安全協(xié)議等，明確相關(guān)方的權利和義務(wù)。
5、裝修審圖須在7個(gè)工作日之內完成。
6、裝飾裝修期間秩序巡查每日不得少于1次，專(zhuān)業(yè)巡查不得少于1次，并有巡查記錄。
7、裝修過(guò)程中，應對裝修主要通道及電梯轎廂采取保護措施。
8、裝修完工后，對關(guān)聯(lián)公共設施和公共部位的部分進(jìn)行查驗。
9、客戶(hù)裝修工程消防竣工驗收合格后，方能辦理入駐手續。
10、裝修垃圾應袋裝化，堆放在指定地點(diǎn)。
五、公共秩序管理維護
（一）綜合管理
1、每年至少開(kāi)展1次安全防范宣傳活動(dòng)。
2、每年開(kāi)展不少于1次極端氣候下（如：地震、雷電、強降雨、大風(fēng)等）的應急預案演練。
（二）門(mén)崗服務(wù)：
1、主出入口24小時(shí)值崗。
2、上下班高峰時(shí)段站崗服務(wù)。
3、對外來(lái)人員（施工人員、送貨人員、送餐人員等）實(shí)行進(jìn)出管理。
4、非辦公時(shí)間做好人員的登記工作。
5、實(shí)行物品放行出入管理制度。
（三）監控管理
1、安全監控設施應24小時(shí)運行，控制室24小時(shí)值崗。監控圖像清晰，監控記錄完整。
2、保障電話(huà)（消防、電梯、治安等）暢通，接聽(tīng)及時(shí)。
3、外來(lái)人員進(jìn)出監控中心應實(shí)行登記制度。
4、監控的錄入資料應至少留存30天備查，有特殊要求的參照相關(guān)規定或行業(yè)標準執行。對監控資料的查閱實(shí)行審批制度。
(四)安全巡查
1、重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)巡查1次，其余區域每8小時(shí)1次巡查，確保巡查路線(xiàn)能全部覆蓋樓層。
2、靜樓時(shí)間內：應有效關(guān)閉相應的出入口。
（五）停車(chē)管理
1、公示停車(chē)場(chǎng)收費標準、車(chē)場(chǎng)管理制度，設置安全提示標志及行車(chē)指示標志。車(chē)場(chǎng)管理人員應對車(chē)輛進(jìn)行引導。
2、保持車(chē)輛正常行駛的照度需求。
3、收費管理的停車(chē)場(chǎng)應24小時(shí)有專(zhuān)人管理，車(chē)輛停放有序。
4、車(chē)場(chǎng)管理人員有必要的人身安全防范措施，并定期組織培訓，有培訓記錄。
5、地下停車(chē)場(chǎng)應配備防洪沙袋及相關(guān)排水設施設備，預防雨季洪水，保證車(chē)輛安全。
6、地下停車(chē)庫定時(shí)通風(fēng)排氣。
7、非機動(dòng)車(chē)定點(diǎn)區域停放，有安全管控措施。
六、環(huán)境衛生
（一）外觀(guān)外圍
1、外立面每?jì)赡昵逑?次。
2、外圍地面垃圾及時(shí)清理，地面無(wú)積水。交通標志、廣告指示牌、欄桿、燈具等設施定時(shí)清潔。
（二）大堂
1、地面：干凈、整潔石材地面光亮度保持50%。
2、墻面、玻璃：定期清潔除垢，表面無(wú)破損、無(wú)明顯手印、污漬。
3、各項設施、配件、裝飾品：干凈、整齊，定期清潔。
（三）樓層公共區域
1、地面：干凈，無(wú)可視垃圾。
2、天花、墻面：干凈、無(wú)污漬。
3、樓梯扶手：干凈、無(wú)積塵。
4、配套設施：干凈、無(wú)積塵。
5、垃圾收集容器、煙痰桶：及時(shí)清理垃圾，桶內垃圾不得外溢。
（四）平臺上
1、地面：定時(shí)清潔。
2、欄桿、燈具、墻面：定期清潔。
（五）電梯橋廂：干凈整潔。
（六）停車(chē)場(chǎng)：干凈、無(wú)可視垃圾、無(wú)明顯積塵。
（七）公共衛生間
1、天花、墻面、地面、配套設施：干凈、無(wú)污漬、水漬。
2、紙簍、茶簍等收集容器及時(shí)清理，容量不超過(guò)2/3，容器表面干凈。
3、衛生間工作日每天清潔1次，巡視保潔3次，每周消毒1次。
（八）垃圾收集清運。垃圾中轉站地面每日拖洗一次，垃圾清運每日不低于一次。
（九）環(huán)境消殺。定期對公共衛生間、電梯轎廂、垃圾中轉站、垃圾收集器等進(jìn)行消毒，每日一次，有相關(guān)記錄。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識。
